一、土地增值税清算的主体
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定,“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人,应当依然本条例缴纳土地增值税。” 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第六十六条规定,“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待项目全部竣工、办理结算后再进行清算,多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。”《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号):“五、土地增值税清算应报送的资料 符合本通知第二条第(一)项规定的纳税人,须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续;符合本通知第二条第(二)项规定的纳税人,须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。。。。纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目,还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。”《土地增值税清算管理规程》(国税发[2009]91号):“第十一条 对于符合本规程第九条规定,应进行土地增值税清算的项目,纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目,由主管税务机关确定是否进行清算;对于确定需要进行清算的项目,由主管税务机关下达清算通知,纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。
应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人,在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的,主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。”
由此观之,土地增值税清算的主体应为纳税人,纳税人应对土地增值税的申报、缴纳情况负法律责任。其实土地增值税清算的地位,应等同于企业所得税的汇算清缴,都是在平时进行预征(预缴),在年终或项目结束进行清算。至于土地增值税清算税款是否准确,税务机关通过税务检查的方式实现监督,对查补的税款加收滞纳金和罚款。
二、土地增值税的预征:
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》及江苏省地方税务局、南通市地方税务局有关政策规定,为进一步规范和加强土地增值税的征收管理,促进房地产市场持续健康发展,对我市房地产开发企业土地增值税平时实行预征,待达到一定条件后进行清算,具体预征率如下:
1.普通住房按2%预征。
2.营业用房、写字楼、高级公寓、度假村等按3%预征。
3.别墅(独幢、双拼、联排等类型)按4%预征。
4.对房地产开发公司既开发普通住宅又开发其他类型商品房的,其销售收入应分别核算,否则从高预征。
三、土地增值税清算:
(一)、纳税人符合下列条件之一的,应进行土地增值税的清算。
1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的;
2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的;
3、直接转让土地使用权的。
(二)、纳税人符合以下条件之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
1、已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;
2、取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;
3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;
(三)、 对于符合应进行土地增值税清算的项目,纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目,由主管税务机关下达清算通知,纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。
应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人,在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的,主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理:责令限期改正、进行税务行政处罚;逾期仍不清算的,按核定征收方式进行清算。
四、以核定征收方式进行土地增值税清算:
(一)在土地增值税清算过程中,发现纳税人符合以下条件之一的,可实行核定征收:
1、依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;
2、擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;
3、虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全,难以确定转让收入或扣除项目金额的;
4、符合土地增值税清算条件,企业未按照规定的期限办理清算手续,经税务机关责令限期清算,逾期仍不清算的;
5、申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。
(二)核定征收率:
1.普通标准住宅,按不低于0.5%计征。
2.普通住宅,按不低于3%计征。
3.写字楼、高级公寓、度假村等,按不低于4%计征。
4.营业用房、别墅(包括独幢、双拼、联排等类型)按不低于5%计征。
5.对房地产开发企业建造的项目中包含普通标准住宅、普通住宅或其他商品房的,其收入应分别核算,否则从高计征土地增值税。
(三)、凡符合核定征收条件的,由主管税务机关发出土地增值税核定征收通知书后,税务人员通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。