税务顾问

我们的日常生活往往离不开住房，可以说与住房相关的税收也是大家很关心的话题，现对住房相关的税收政策进行简单的解读：

1、关于住房的开发和使用

（1）个人所有的居住房屋及院落用地暂缓征收土地使用税。（《南通市人民政府关于在市区开征城镇土地使用税的通知》通政发［1990］179号）

（2）农民住房不征房产税和土地使用税。对农民居住用房，不征收房产税及土地使用税 (国税发［1999］44号）。

（3）商品房未出售前不征房产税。对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税。但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税 (国税发［2003］89号) 。

（4）基建用临时性房屋免征房产税。基建工地为基建施工建造的各种临时性房屋，在施工期间，免征房产税 (［86］财税地字第8号) 。

（5）房屋大修半年以上免征房产税。房屋大修停用在半年以上的，在大修期间免征房产税（财税 [2008] 62号）。

（6）建造普通标准住宅增值额不超过20%的免征土地增值税。纳税人建造普通标准住宅出售的，增值额未超过本扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定计税。（土地增值税暂行条例及实施细则）

2、关于住房的转让、赠与

（1）个人转让住房

①5年以上普通住房销售免征营业税。自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税（财税[2009]157号）。

②个人自用5年以上家庭唯一住房转让免征个人所得税。对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税（财税字〔1999〕278号）。

③一年内换购住房减征个人所得税。对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金（财税字[1999]278号）。

④个人转让住房免征土地增值税:Ⅰ、个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税（土地增值税暂行条例及实施细则）。Ⅱ、自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税（财税［2008］137号）。

⑤个人互换住房免征土地增值税。对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税（财税[1995]48号）。

⑥个人销售或购买住房免征印花税。自2008年11月1日起, 对个人销售或购买住房暂免征收印花税（财税〔2008〕137号）。

（2）个人无偿赠与住房

①个人无偿赠与不动产、土地使用权，属于下列情形之一的，暂免征收营业税：Ⅰ、离婚财产分割；Ⅱ、无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；Ⅲ、无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；Ⅳ、房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人（财税[2009]111号）。

②以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：Ⅰ、房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；Ⅱ、房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；Ⅲ、房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人（财税[2009]78号）。

③离婚析产房屋过户不征个人所得税。通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置，个人因离婚办理房屋产权过户手续，不征收个人所得税。通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置，个人因离婚办理房屋产权过户手续，不征收个人所得税（国税发[2009]121号）。

3、住房出租

（1）新的营业税实施细则第二十三条规定：营业税的起征点的幅度规定如下：按期纳税的，为月营业额1000-5000元；按次纳税的，为每次（日）营业额100元。

（2）个人出租减半征收营业税。自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，在3％税率的基础上减半征收营业税（财税〔2008〕24号）。

（3）个人出租减半征收个人所得税。自2001年1月1日起，对个人出租房屋取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税（财税[2000]125号）。

（4）个人出租免征土地使用税。自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税（财税〔2008〕24号）。

（5）住房出租减按4%征收房产税。自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，按4％的税率征收房产税；自2008年3月1日起，对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4％的税率征收房产税（财税[2008]24号）。

（6）个人住房租赁合同免征印花税。自2008年3月1日起，对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税（财税〔2008〕24号）。

4、廉租房、经济适用房

（1）廉租住房租金收入免征营业税和房产税

①、自2001年1月1日起，对按政府规定价格出租的公有住房廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征营业税、房产税 (财税［2000］125号）。

②、自2007年8月1日起，对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，免征营业税、房产税（财税〔2008〕24号 ）。

（2）捐赠住房为廉租住房税前扣除。2008年1月1日后，企事业单位、社会团体以及其他组织捐赠住房为廉租住房的，在年度利润12%以内的部分，准予企业所得税税前扣除；个人捐赠住房作为廉租住房的，捐赠额未超过其申报的应纳税所得额30%的部分，准予从其个人所得税应纳税所得额中扣除（财税〔2008〕24号 ）。

（3）廉租住房货币补贴免征个人所得税。自2007年8月1日起，对个人按《廉租住房保障办法》(建设部等9部委令第162号)规定取得的廉租住房货币补贴，免征个人所得税（财税〔2008〕24号 ）。

（4）转让旧房作为廉租住房免征土地增值税。自2007年8月1日起，企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税（财税〔2008〕24号 ）。

（5）廉租住房免征土地使用税。自2007年8月1日起，对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。

开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税（财税〔2008〕24号 ） 。

（6）廉租住房和经济适用房租赁和销售免征印花税。自2007年8月1日起，对廉租住房、经济适用住房经营管理单位与廉租住房、经济适用住房相关的印花税以及廉租住房承租人、经济适用住房购买人涉及的印花税予以免征。开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的印花税（财税〔2008〕24号 ）。