[主持人]:各位网友上午好,欢迎参与“中国江苏”在线访谈。 [2009-10-29 10:00:05]
[主持人]:“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜”,拥有一套属于自己的房子,一直是许多人奋斗的目标。因此,房地产市场发展的好坏,直接关系着人民群众的切身利益,而这也是政府部门特别是税务部门关注的重要内容。2008年,国家出台了多项政策加大了对房地产业的调控力度,尤其是对二手房环节的税收政策做出了调整,降低了二手房交易的税收负担,促进了居民住房需求的合理释放。为使大家更好地了解二手房税收政策,我们特地邀请到省地方税务局倪静石副局长,和大家进行在线交流。 [2009-10-29 10:02:13]
[主持人]:首先向大家介绍到场的嘉宾:省地方税务局副局长倪静石,省地方税务局税政一处副主任科员范玲,税政二处副调研员季志祥,税政三处主任科员顾军,欢迎各位嘉宾的到来。 [2009-10-29 10:03:23]
[倪静石]: 谢谢主持人。各位网友上午好。今天我将在这里解答大家关心的二手房税收政策问题,同时听取大家对完善二手房税收政策的意见和建议。欢迎大家踊跃提问。 [2009-10-29 10:04:17]
[主持人]:倪局长,目前个人住房转让(即二手房交易)涉及哪些税种?请您给大家介绍一下。 [2009-10-29 10:05:31]
[倪静石]: 目前个人住房转让涉及的税种主要是营业税、个人所得税、土地增值税、印花税及随着营业税征收的城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加以及契税。 [2009-10-29 10:06:28]
[主持人]:那么,针对目前房地产市场的现状,国家出台了哪些相应的税收优惠政策? [2009-10-29 10:06:48]
[倪静石]: 根据《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(国办发〔2008〕131号)、《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税[2008]137号)、《财政部 国家税务总局关于个人住房转让营业税的通知》(财税[2008]174号)规定,自2009年1月1日至12月31日,个人将购买不足2年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税; [2009-10-29 10:07:37]
[倪静石]: 个人将购买超过2年(含2年)的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过2年(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。自2008年11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%(首次购房证明由住房所在地县(区)住房建设主管部门出具)。对个人销售住房暂免征收印花税和土地增值税。 [2009-10-29 10:09:45]
[倪静石]: 在政策调整过程中,购房者在购房时享受到的交纳税费的优惠确实很多:土地增值税和印花税免除,营业税和契税做了适当调低,这再一次体现出了政府在促进房地产市场回暖中将着力点选择在了与民生问题关系最大的普通住宅上,是符合现实市场需求的。 [2009-10-29 10:11:30]
[倪静石]: 此外,为促进我省房地产市场的健康发展,我省还出台了《促进房地产市场健康发展的若干意见》(苏政办发[2008]133号),其中对普通住房的判定标准,由原先的容积率、套型面积、单价三个标准调整为主要以容积率和套型面积为依据。这样,对普通住房的认定标准更为宽松,使更多老百姓能享受到政策调整带来的优惠。 [2009-10-29 10:12:05]
[主持人]:倪局长您刚才提到的一系列二手房的税收优惠政策,如财税[2008]137号和财税[2008]174号文,请问这些优惠政策只针对个人而言吗? [2009-10-29 10:12:46]
[倪静石]: 是的。国家出台这些政策仅对个人购买、销售住房实行优惠,对企业纳税人购买、销售房屋或个人购买、销售非住房的情形均不适用。 [2009-10-29 10:13:39]
[主持人]:营业税我们地税的主体税种之一,其占地税收入的比重也是最大的。那么,现在对房地产市场营业税方面,具体政策规定有什么变化? [2009-10-29 10:14:24]
[范 玲]: 根据《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(国办发〔2008〕131号)、《关于个人住房转让营业税政策的通知》(财税〔2008〕174号),对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)转让免征营业税,改为超过2年(含2年)转让免征营业税;将个人购买普通住房不足2年转让的,由按其转让收入全额征收营业税,改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。 [2009-10-29 10:16:22]
[范 玲]: 将现行个人购买非普通住房超过5年(含5年)转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税,改为超过2年(含2年)转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税;个人购买非普通住房不足2年转让的,仍按其转让收入全额征收营业税。 [2009-10-29 10:17:58]
[范 玲]: 此项政策调整的主要内容有两点,一是时间标准由原来的5年缩短为2年,二是转让不到规定时间的普通住房,由全额缴纳营业税改为差额缴纳营业税。 [2009-10-29 10:20:25]
[主持人]:房产转让个人所得税有哪些优惠政策? [2009-10-29 10:20:54]
[季志祥]: 一,对出售自有住房并拟在1年内按市场价格重新购房的纳税人,其出售现住房所交纳的个人所得税,先以纳税保证金形式缴纳。纳税人在购房后,可向税务机关提出全部或部分退还纳税保证金的申请,经税务机关审核批准后予以退还。二,对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税。 [2009-10-29 10:21:51]
[主持人]:南京市享受1%契税优惠条件的范围有哪些? [2009-10-29 10:22:01]
[顾 军]: 根据财税[2008]137号文,对个人首次购买90平米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%。根据宁政发[2008]232号文,从2009年1月1日至2009年12月31日止对个人购买90-144平米(包括144平米)以下普通住房的,契税税率暂按1%征收。 [2009-10-29 10:23:17]
[主持人]:感谢倪局长的介绍。现在已经有网友参与进来,我们一起来看一下他们提的问题。 [2009-10-29 10:23:54]
[网友 章平平]问: 请问:关于购新房产卖旧房中的税收和时间的规定? [NO.1]
[季志祥]:购买时间的判断:
一、根据《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发[2005]89号)的规定,个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。
二、同时根据《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发[2005]172号)的规定,《通知》第三条第四款中规定的“契税完税证明上注明的时间”是指契税完税证明上注明的填发日期。
三、纳税人申报时,同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的,按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的,以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间;契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的,以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。
四、个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为,也适用《通知》的有关规定。其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定,其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书,到地方税务部门办理相关手续。
五、根据国家房改政策购买的公有住房,以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间,按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间
卖住房会牵涉到营业税、城建税、教育费附加和地方教育费附加、个人所得税。 [2009-10-29 10:25:09]
[网友 马国平]问: 企业转让已使用的房屋,请问需交哪几种税? [NO.2]
[范 玲]:营业税、企业所得税、城建税、教育费附加、土地增值税、印花税等。 [2009-10-29 10:26:26]
[网友 林兴芳]问: 您好,想请您归纳一下,二手住房交易环节的需要交哪些税费,费率多少? [NO.3]
[季志祥]:你好,主要是营业税、个人所得税、土地增值税、印花税及城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加以及契税。 [2009-10-29 10:27:46]
[网友 吴女士]问: 请问06年购买的房屋现在出售许交纳的税收,该房不是唯一住房,谢谢! [NO.4]
[季志祥]:根据《财政部 国家税务总局 关于个人住房转让营业税政策的通知》(财税[2008]174号)的规定,自2009年1 月1 日至12月31日,个人将购买超过2 年(含2 年)的普通住房对外销售的,免征营业税。此外还会牵涉到个人所得税。 [2009-10-29 10:28:21]
[网友 AA]问: 个人转让自建住房缴纳个人所得税时,如何确认房屋原值? [NO.5]
[范 玲]:自建住房因无法确认房屋原值,可以采取核定征收方式计算征收个人所得税。 [2009-10-29 10:28:58]
[网友 王一凡]问: 个人购买住房除了缴纳契税外,还有其他税需要交么? [NO.6]
[顾 军]:只需缴纳契税。 [2009-10-29 10:29:19]
[网友 卖房人]问: 我今年8月刚卖一处住房,已交了个人所得税,10月份又买了一个二手房,产权证已办好了,价格比卖的房屋高,两处住房都是我们夫妻的名字,请问是否有政策可以退个人所得税? [NO.7]
[季志祥]:根剧《财政部 国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字[1999]278号)的规定,可以申请退个税。 [2009-10-29 10:29:33]
[网友 张俊岭]问: 二手房税费优惠截止时间是到2009年12月31日吗?在国家目前经济形势未有明显好转的前提下,在保增长、扩内需的要求下,二手房税费优惠是不是应该延长期限,在经济形势明朗的时候再恢复。 [NO.8]
[季志祥]:截止日是09年年底。 [2009-10-29 10:31:23]
[网友 萧然]问: 我有套唯一住房三年前买的,100个平方,现在卖掉要交些什么税? [NO.9]
[顾 军]:卖方应缴纳个人所得税。 [2009-10-29 10:31:51]
[网友 王丽]问: 我听说一年内买房卖房有优惠,请问我买的是门面房,可以享受优惠吗? [NO.10]
[顾 军]:没有优惠政策。 [2009-10-29 10:32:08]
[网友 AA]问: 计算个人所得税时,转让住房过程中缴纳的税金包括哪些?维修基金是否可以减? [NO.11]
[季志祥]:转让住房过程中缴纳的税金是指:纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。 [2009-10-29 10:33:26]
[网友 疑问]问: 请问一年内买卖房屋退个人所得税时,要交什么资料? [NO.12]
[季志祥]:您需提供:卖房人的身份证、户口簿、新房的房产证、买卖契约、《销售不动产通用发票》、《契税完税证》、房产部门出具的《地税联系单》、老房的《现金完税证》、《纳税申报表》以及税务机关需要的其他资料。 [2009-10-29 10:34:12]
[网友 刘艳]问: 我爸有一套房要卖,产权证上是我爸爸妈妈的名字,99年买的房改房,他们没有其他房子了,现在要交哪些税? [NO.13]
[季志祥]:如果是普通住宅不需要交税。 [2009-10-29 10:34:52]
[网友 遇见]问: 我要转让一套120平方的住房,住了3年,是否要缴纳个人所得税 [NO.14]
[季志祥]:你好,需要。 [2009-10-29 10:35:31]
[网友 李文]问: 2008年我购买一套二手房,现在准备卖掉,我需要缴税么?谢谢! [NO.15]
[范 玲]:目前个人住房转让涉及的税种主要是营业税、个人所得税、土地增值税、印花税及随着营业税征收的城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。对个人销售住房暂免征收印花税和土地增值税。个人将购买不足2年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过2年(含2年)的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过2年(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。 [2009-10-29 10:36:21]
[网友 张华]问: 我将房子赠送给我儿子,请问是否要交税? [NO.16]
[顾 军]:不需缴纳营业税、个人所得税,应缴纳契税。 [2009-10-29 10:38:09]
[网友 张利]问: 个人出售二手住房,是否可以按购房发票开具时间来确认住房购置时间? [NO.17]
[季志祥]:一、根据《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发[2005]89号)的规定,个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。
二、同时根据《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发[2005]172号)的规定,《通知》第三条第四款中规定的“契税完税证明上注明的时间”是指契税完税证明上注明的填发日期。
三、纳税人申报时,同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的,按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的,以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间;契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的,以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。
四、个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为,也适用《通知》的有关规定。其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定,其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书,到地方税务部门办理相关手续。
五、根据国家房改政策购买的公有住房,以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间,按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间 [2009-10-29 10:39:40]
[网友 苏华]问: 我去年12月卖了南京的一个房子,当时交了个人所得税,今年工作调动到安徽了,打算在当地买房,是否可以退个人所得税? [NO.18]
[季志祥]:可以的。 [2009-10-29 10:40:44]
[网友 王美娟]问: 我听说买房卖房有优惠,我先买了,然后才卖房,能不有享受这个优惠呢? [NO.19]
[季志祥]:按照财政部、国家税务总局、建设部《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字[1999]278号)第三条的规定,个人出售现住房后1年内重新购房的,按照购房金额大小相应退还保证金。 [2009-10-29 10:41:22]
[网友 李峰联]问: 我房子141.5平方,产权证上的时间已有3年了,现在转让是否要交营业税? [NO.20]
[范 玲]:由于您的房屋建筑面积小于144平米,按照现行政策规定,属于普通房,且房产证上时间超过2年,因此享受销售住房免征营业税的政策。 [2009-10-29 10:42:28]
[网友 吕方方]问: 听说卖房子个人所得税可以免交税的,什么情况下可以呢? [NO.21]
[范 玲]:个人自用5年以上的家庭唯一生活用房可以免税。 [2009-10-29 10:43:06]
[网友 tina]问: 从08年开始的二手房交易税收优惠政策将满一年,届时是否会有一些政策上的调整?谢谢! [NO.22]
[季志祥]:目前还没有这方面的信息。是否调整,要由国家税务总局确定。国家会根据经济形势变化来考虑,相关问题我们也会及时向上级机关反映 [2009-10-29 10:45:14]
[网友 徐俊]问: 这两年二手房政策变化很多,请问局长,根据目前的经济形势,可不可以预测一下明年二手房税收政策会有什么变化? [NO.23]
[倪静石]:相关政策是由国家制定的,国家会根据经济形势变化来考虑,相关问题我们也会及时向上级机关反映。 [2009-10-29 10:44:01]
[网友 王生生]问: 我有套农民经济适用房,目前已满年限,最近已补缴了土地出让金,现在我要转让,请问,如果我要缴营业税,土地出让金能在计税依据中扣除吗?目前楼市火爆,我们的营业税优惠政策有变化吗? [NO.24]
[范 玲]:对于经济适用住房在上市时补交的土地出让金可作为房屋价款的组成部份,您在销售该套经济适用住房时,可凭补交土地出让金取得的财政票据作为扣除凭证,在计算营业税计税依据时予以扣除。目前个人转让住房的营业税优惠政策没有变化,仍然执行财税【2008】174号文件的相关规定。 [2009-10-29 10:45:02]
[网友 小燕子]问: 前不久,我转让了一套购买了3年的70多平方米的住房,是否可以享受免征营业税的政策?若能享受,需要办理哪些手续? [NO.25]
[范 玲]:按照您描述的情况来看,若能满足购房时间超过2年(含2年),又是普通房,则可以享受转让时免征营业税的政策。对于个人将购买超过2年(含2年)的符合普通住房标准的住房对外销售,申请免征营业税时,应持本人有效居民身份证原件,原购房税务发票,房屋所有权证及契税完税凭证,销售该住房时与购买方签订的买卖合同或其他具有房屋权属转移合同性质的凭证原件及复印件,及地方税务部门要求的其他材料,向地方税务部门申请办理免征营业税手续。地方税务部门对纳税人申请免税的有关材料进行审核,凡符合规定条件的,给予免征营业税。 [2009-10-29 10:46:01]
[网友 陈冠华]问: 二手房交易环节税收政策优惠到年底结束,是否会继续优惠?目前,地税部门在二手房交易环节有那些便民举措。谢谢! [NO.26]
[范 玲]:目前尚无优惠政策延期的规定出台,为方便纳税人,各地税务机关已在房地产交易市场开设专门窗口,为纳税人提供服务。 [2009-10-29 10:46:39]
[网友 骄傲的心]问: 我在2006年买了一套90平方米的房子,但当时没有办理房产证,但在2006年8月缴纳了契税,现在我想将该套住房转让,请问购房时间是否已满2年?以什么为计算标准? [NO.27]
[顾 军]:《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发[2005]89号)规定,个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。此后,在《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发[2005]172号)中明确,纳税人申报时,同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的,按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的,以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间;契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的,以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。对您现在转让的这套房产,虽然没有办理房产证,但在2006年8月已缴纳了契税,按照“孰先”的原则,也满足购房时间超过2年的条件。 [2009-10-29 10:48:02]
[网友 清风]问: 房产交易中个人所得税的纳税义务人是谁? [NO.28]
[季志祥]:房产交易过程中转让方是个人所得税的纳税义务人(简称:纳税人),转让方(纳税人)应在房屋产权转移过户前,凭本人《居民身份证》等有关证明材料在地税窗口办理申报纳税手续。非产权人办理的,须持有《授权委托书》。 [2009-10-29 10:48:26]
[网友 tony]问: 我2002年购买的一套150平方米的住房,当时对方没有开具发票给我,现在我想转让该套房产,请问我该如何缴纳营业税? [NO.29]
[范 玲]:首先,您这套住房的建筑面积超过了144平方米,应属于非普通住房;其次,从购房时间来看,已经超过2年,应可按照销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。但根据《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发[2005]89号)规定,对个人购买的非普通住房超过2年(含2年)对外销售的,在向地方税务部门申请按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时,需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。因此,对您转让的这套房产,若不能取得购房的原始发票,则不能享受营业税差额征税政策,而应按照销售收入全额征收营业税。 [2009-10-29 10:49:08]
[网友 吴先生]问: 尊敬的倪局长:请教二手超144平方的住宅房交易,按照现行政策需要缴纳哪些地方税费,明年起会这些税费会调整征收范围(或征收率)吗?谢谢! [NO.30]
[倪静石]:涉及的主要税种营业税、个人所得税、城市维护建设税、地方教育费附加。征收范围(或征收率)是否调整要由国家税务总局规定。 [2009-10-29 10:50:11]
[网友 粉红色]问: 个人交易住房个人所得税有那些征收方式? [NO.31]
[季志祥]:查验征收方式:纳税人能够提供完整、准确的房屋原值凭证的,经税务机关审核后按以下公式计算:
应纳税所得额=转让收入额-房屋原值-相关税费-合理费用
应纳税额=应纳税所得额×20%
核定征收方式:纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,税务机关可对纳税人实行核定征税。应纳税额=转让收入额×征收率。核定征收率由各省辖市确定,目前各地均暂定为1%。 [2009-10-29 10:50:52]
[网友 小鲤鱼]问: 我父亲名下有一套房产,现在他想把这套房产过户给我,请问是否也要交营业税? [NO.32]
[范 玲]:根据《财政部 国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》(财税[2009]111号)规定,个人无偿赠与不动产、土地使用权,属于下列情形之一的,暂免征收营业税:
(一)离婚财产分割;
(二)无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;
(三)无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;
(四)房屋产权所有人死亡,依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
因此,若你父亲把该套房产赠与给你,按照现行政策规定,可享受免征营业税的政策。 [2009-10-29 10:51:45]
[网友 小鲤鱼]问: 那么,如果现在我把父亲赠与的这套150平米的房产再转让出去,我的购房时间从何时开始计算?应该如何缴纳营业税? [NO.33]
[范 玲]:根据《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发[2005]172号)的规定,个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为,也适用《通知》的有关规定。其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定,其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书,到地方税务部门办理相关手续。因此,你现在转让受赠的房产,购房时间应按照受赠前的购房时间确定,购房价格按照受赠前的购房原价来确定。若购房时间超过2年(含2年),由于你的房子面积大于144平米,属于非普通住房,应按照销售收入减去购房原价后的差额征收营业税;若购房时间不满2年的,则应按照销售收入全额征收营业税。 [2009-10-29 10:52:40]
[网友 王芳]问: 我准备将03年继承的住房出售,个人所得税如何缴纳?是否可以享受家庭生活唯一住房的个税减免? [NO.34]
[季志祥]:受赠人转让受赠房屋的,以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额,为受赠人的应纳税所得额,依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的,税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。
根据《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》(国税发[2007]33号)的规定,根据《财政部、国家税务总局、建设部关于个人住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字[1999]278号)的规定,个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房,取得的所得免征个人所得税。
(一)上述文件所称“自用5年以上”,是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。
1.个人购房日期的确定。个人按照国家房改政策购买的公有住房,以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间,依照孰先原则确定;个人购买的其他住房,以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期,按照孰先原则确定。
2.个人转让房屋的日期,以销售发票上注明的时间为准。
(二)“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人(有配偶的为夫妻双方)仅拥有一套住房。 [2009-10-29 10:53:30]
[网友 吴女士]问: 查验征收方式中房屋原值如何确认?应准备什么审核资料? [NO.35]
[季志祥]:原值里的相关税费按购入时应缴纳的税费计算,须提供正式发票但不包含物业维修基金。
商品房:购房发票、购房《契税完税证》
自建住房:建造费用发票及建造和取得产权时实际交纳的相关税费完税证。经济适用房(含集资合作建房、安居工程住房):实际支付的房价发票及相关税费完税证,以及按规定交纳的《土地出让金收据》。
已购公有住房:《公有住房购房契约》,实际支付的房款收据
拆迁安置住房:《房屋拆迁补偿安置协议》,交纳的相关税费完税证; [2009-10-29 10:55:35]
[网友 正买房的人]问: 目前正在考虑买二手房,想知道无锡二手房交易中,双方要涉及到哪些税?对方的房子已经有5年多了。 [NO.36]
[季志祥]:一般会牵涉到营业税、个人所得税、城市维护建设税、教育费附加和契税。你可以直接到无锡市地税局或登陆无锡地税网站咨询。 [2009-10-29 10:55:55]
[网友 我是谁]问: 我最近在南京买了一套二手房住房,房屋面积为102平方米,适用的契税税率是多少? [NO.37]
[顾 军]:根据宁政发[2008]232号,从2009年1月1日起至2009年12月31日止,应当按照1%的税率缴纳契税。 [2009-10-29 10:56:54]
[网友 秦志华]问: 我是盐城射阳的,我在今年年初买了隔乡的房子现在过户需要那些有关手续,82平方要交多少钱? [NO.38]
[顾 军]:你购买的82平米的房子应缴纳契税,税率按1%征收。关于过户手续请向房管部门咨询。 [2009-10-29 10:57:36]
[网友 一点尘]问: 我有两套房,想出售其中一套居住满5年的住房,建筑面积为104平方米,也可享受新政策税收优惠吗? [NO.39]
[顾 军]:根据财税[2008]137号和财税[2008]174号规定,自2009年1月1日起,个人将购买超过2年(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。从2008年11月1日起,对个人销售住房暂免征收印花税、土地增值税。按照政策规定你只要转让的是住房就可以享受新政策。由于你所转让的不是唯一生活住房,因此,应依法缴纳个人所得税。 [2009-10-29 10:58:06]
[网友 蔚蓝色天空]问: 查验征收方式中相关税费如何确认? [NO.40]
[季志祥]:“相关税费”是指纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加及地方教育附加费、印花税、土地增值税等税金和省政府允许收取的相关基金。 [2009-10-29 10:58:32]
[网友 林女士]问: 我将房子赠送给我弟弟,房屋价值200万,应缴纳多少契税? [NO.41]
[顾 军]:你的房屋应按房屋类型缴纳契税。按照现行契税政策规定,普通住宅的税率为1%,非普通住宅的税率为3%。对于普通住宅、非普通住宅的认定,政策规定以容积率和套型面积为依据。 [2009-10-29 10:58:56]
[网友 陈先生]问: 原先我居住的房屋因城市建设需要被政府拆迁了,请问是否需要缴纳营业税? [NO.42]
[范 玲]:根据现行营业税政策规定,对于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为,即政府收回土地使用权的行为不征收营业税,但政府收回土地使用权必须出具县级以上(含)地方人民政府出具的收回土地使用权文件,以及土地管理部门报经县级以上(含)地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。因此,对你原先的房产因城市建设需要被政府收回,从政府处取得的拆迁补偿款,若能满足上述土地收回的条件,则不需缴纳营业税。 [2009-10-29 10:59:23]
[网友 多多]问: 查验征收方式中合理费用如何确认? [NO.43]
[季志祥]:合理费用包括以下费用:
住房装修费:纳税人须提供实际支付装修费用的税务统一发票,并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的,经税务机关审核,其转让的住房在转让前实际发生的装修费用,可在以下规定比例内扣除:
一、已购公有住房、经济适用房:最高扣除限额为房屋原值的15%;
二、商品房及其他住房:最高扣除限额为房屋原值的10%。
利息:纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的,其向贷款银行实际支付的住房贷款利息,凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。
公证费:凭有关部门出具的有效证明据实扣除。 [2009-10-29 11:00:03]
[网友 归来]问: 我是退伍军人,我想以二手房投资入股,请问需要缴何税?有何优惠政策?谢谢! [NO.44]
[范 玲]:您好!投资入股分两种情况:第一种,以不动产投资入股,共同承担企业经济营风险、共享利润的,不用征收营业税。第二种,以不动产投资入股,不承担企业经营风险,年终收取固定金额利润的,应依法缴纳营业税。 [2009-10-29 11:00:40]
[网友 坚守]问: 我在南京市区买了一套二手房,面积为151平方米,单价为6000元,为什么我买的二手住房是按照3%的税率缴纳契税,计税依据也比我合同的成交价格高? [NO.45]
[顾 军]:按照现行契税政策规定,普通住宅的税率为1%,非普通住宅的税率为3%;计税依据为市场成交价格,价格偏低的税务机关可按评估价格作为计税依据。由于您购买的是非普通住房,所以应依照3%的税率缴纳契税。根据征管法规定,纳税人计税依据明显偏低的,税务机关有权核定其应纳税所得额。由于你的合同价格明显偏低,所以由税务机关重新核定计税依据。 [2009-10-29 11:01:16]
[网友 王丽]问: 纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的,应如何处理? [NO.46]
[季志祥]:纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的,征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入,但必须保证各税种计税价格一致。 [2009-10-29 11:01:34]
[网友 期待天亮]问: 经济适用住房的价格标准如何确定? [NO.47]
[季志祥]:按县级(含县级)以上地方人民政府规定的标准确定。 [2009-10-29 11:01:47]
[网友 小乌龟]问: 您好!国家不是在去年出台了一系列二手房的优惠政策吗?为什么我卖店铺没有享受税收优惠呢? [NO.48]
[季志祥]:国家出台的二手房税收政策,适用个人销售二手房情形,因此,个人销售店铺不能适用二手房税收优惠政策。 [2009-10-29 11:02:26]
[网友 南京商贸]问: 我们公司将一套2005年购买的120平方米住宅转让出去,请问是否能享受免征营业税政策? [NO.49]
[范 玲]:国家出台的二手房税收政策,适用个人销售二手房情形,因此,对你公司销售住宅不能适用二手房税收优惠政策,应根据《财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号)的规定,单位销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权,以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。 [2009-10-29 11:02:47]
[网友 李香香]问: 我个人转让南京市内一套居住满3年的住房,建筑面积110平方米,应该交哪些税? [NO.50]
[范 玲]:根据财税[2008]137号和财税[2008]174号规定,自2009年1月1日起,个人将购买超过2年(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。自2008年11月1日起,销售住房暂免征收印花税、土地增值税。因此,卖方应缴纳的税费有:个人所得税。能提供住房转让原值凭证的,个人所得税=(转让收入-房产原值-合理费用-转让时缴纳的税金)×20%;不能提供住房转让原值凭证,无法正确计算应纳税额的由税务机关核定征收个人所得税。买方应缴纳契税(今年的税率为1%)。 [2009-10-29 11:03:20]
[网友 ddsr]问: 我母亲在无锡乡下,因为拆迁拿了3套小产权房,目前证上是她的名字,现在如果无偿过户给我们,要不要缴纳国家税收?有没有减免政策? [NO.51]
[季志祥]:不需要交纳营业税、个人所得税、土地增值税。 [2009-10-29 11:03:35]
[网友 美丽心情]问: 非产权人重新购房能否免税? [NO.52]
[季志祥]:个人现自有住房房产证登记的产权人为1人,在出售后1年内又以产权人配偶名义或产权人夫妻双方名义按市场价重新购房的,产权人出售住房所得应缴纳的个人所得税,可以按规定,全部或部分予以免税;以其他人名义按市场价重新购房的,产权人出售住房所得应缴纳的个人所得税,不予免税。 [2009-10-29 11:03:57]
[网友 没有错1234]问: 我跟私人买了一套158平米的套房.房产证是2003年8月的.评估价为10.8万.(有发票的)协定买卖双方的税均我负责.我该缴多少税钱? [NO.53]
[季志祥]:根据财税[2008]137号跟财税[2008]174号文,自2009年1月1日至12月31日,个人将购买超过2年的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;自2008年1月1日起,对个人销售住房暂免征收印花税、土地增值税。因此,卖方应缴纳税费如下:营业税、城建税及教育费附加=(10.8万-发票原价)×5.5%;买方应缴纳契税=10.8万×3%。 [2009-10-29 11:04:21]
[网友 郭芙蓉]问: 现在卖房有没有40%的补贴啊? [NO.54]
[顾 军]:补贴政策是由财政部门决定的,具体情况可以去当地房管、或财政部门咨询。 [2009-10-29 11:04:32]
[网友 水中倒影]问: 我想买108平方的二手房,应该交什么些税,请解答。 [NO.55]
[顾 军]:根据现行税收政策,您作为二手房的买方,应该缴纳契税。由于您购买的是普通住房,按照宁政发[2008]232号文,今年应当按转让总价款的1%缴纳契税。 [2009-10-29 11:04:57]
[网友 刘先生]问: 纳税保证金如何退还? [NO.56]
[季志祥]:符合减征或免征个人所得税条件的,在申请退还纳税保证金时应提供新购住房的契税完税证、房屋所有权证、土地使用证原件、复印件和“中华人民共和国纳税保证金收据联”原件,经审核审批后,退还相应的纳税保证金。 [2009-10-29 11:05:07]
[主持人]:由于时间关系,今天的访谈就进行到这里了。 [2009-10-29 11:05:22]
[倪静石]: 没能在节目时间内给予回复的网友问题,我们将于近期发布。敬请留意!网友如果还有纳税方面的问题,可登录江苏省地方税务局的网站你问我答栏目或拨打纳税服务热线进行咨询。同时,江苏省地税局网站为广大纳税人提供最新的政策内容和纳税指引,欢迎登录网站查看,也欢迎给我们留言提出宝贵的意见和建议。 [2009-10-29 11:05:36]
[主持人]:感谢大家的参与,再见! [2009-10-29 11:05:40]